家屋の相続税評価についてご紹介します！

自用家屋の評価方法

自用家屋とは、被相続人(亡くなった方)が自分で使用していた又は親族に無償で貸していた家屋のことを指します。
自用家屋の評価は、土地の評価のように複雑な補正等がなくとてもシンプルで、以下の算式で評価額を求めることが出来ます。
固定資産税評価額は、市区町村や都税事務所から毎年4～6月頃に送られてくる固定資産税課税明細書に記載されています。

貸家の評価方法

第三者に貸している貸家の評価

被相続人が家屋を第三者又は親族に賃貸借契約によりに貸していた場合、以下の算式を用いて評価額を計算します。
借家権とは借手側が家屋を借りて使用する権利のことを指します。借家権の割合は家屋の評価額の30％と定められており、家屋の評価額から控除することができます。

賃貸アパート・賃貸マンションの評価

被相続人が賃貸アパートや賃貸マンションを所有していた場合は、以下の算式を用いて評価額を計算します。
賃貸割合とは、「当該家屋の各独立部分の床面積の合計のうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計」を「当該家屋の各独立部分の床面積の合計」で割った値のことをいいます。
簡単に言えば、実際に人が居住している部屋の床面積の合計を、賃貸マンション(賃貸アパート)の全部屋の床面積の合計で割った値のことです。

独立部分とは、他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど、独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます。

空室がある場合

賃貸アパートや賃貸マンションの評価の際には、賃貸割合が大きいほど評価額を下げることが出来ます。空室があると、その分賃貸割合は小さくなってしまい、満室の場合と比較すると、評価額は上がってしまいます。 しかし、相続発生時に部屋が空室であっても、空室が一時的なものであれば賃貸割合に含めても良いという規定があります。一時的な空室として賃貸割合に含めて良いかどうかは下記の基準と照らし合わせて総合的に判断します。

1. 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか
2. 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか
3. 空室の期間、他の用途に供されていないかどうか
4. 空室の期間が課税時期の前後の例えば1ヶ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか
5. 課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

4.に、「例えば1ヶ月程度」という表現があるため、1ヶ月よりも長い期間空室であったら一時的な空室ではないと判断される方が多いです。ただ、1ヶ月以上の空室でも他の要件を満たすことで一時的な空室と認められる場合もあります。

まとめ

今回は、家屋の評価についてご紹介しました。家屋の評価には固定資産税評価額を使用するため、資料さえあれば一見簡単に出来るように思えますが、特に賃貸物件に関しては、計算も要件も少し複雑です。
また、家屋の評価は、土地の評価とともに行うことが多いので、土地の評価に精通している税理士にご相談することをおすすめします。