がけ地がある場合の宅地の評価方法とは？

2021.03.24

税理士法人NCPについて

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税理士法人NCPは、東京・横浜・船橋を拠点とする相続税専門の税理士法人です。所属税理士は全員が相続専門キャリアを持ち、累計受託件数125,000件以上・相談件数400,000件以上の実績を誇るNCPグループが、相続税申告から遺産整理・生前対策まで一貫してサポートします。

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この記事の監修者

【監修者】越阪部洋之（おさかべひろゆき）

税理士法人NCP 代表社員税理士・行政書士

新日本アーンスト・アンド・ヤング税理士法人（現EY税理士法人）を経て、税理士法人レガシィ、OAG税理士法人にて相続税実務を経験。その後、NCP越阪部税理士事務所を設立し、法人化。相続税専門歴15年以上、個人申告件数1,400件以上。複雑な相続案件・税務調査対応にも豊富な実績を持つ。累計受託件数125,000件以上・累計相談件数400,000件以上の実績を持つNCPグループにおいて、相続税申告業務に携わる。

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※この記事は、相続税申告や相続手続きに関する正確な情報を必要とされている方に向けて、税理士法人NCP代表社員税理士・越阪部洋之が記事品質を監修し、作成しております。また、当コラムは弊社独自のコンテンツ制作・編集ポリシーに沿って制作されています。

はじめに

土地を相続したら、相続税の申告要否判定や税額計算のために、その土地を評価する必要があります。
その際、急斜面のある土地については、どのように評価すればよいのでしょうか？
今回は、がけ地を有する土地について、詳しく説明いたします。

がけ地を有する宅地の評価

評価減の概要

日本には、山林や丘陵地帯を開発して住宅地にしているエリアが多くあります。一定の面積を平坦にすれば住宅を建てられるようになりますが、造成の際にすべてを平たんにするとその分費用かかってしまうため、一部に傾斜部分が残っている土地があります。
このような土地は、傾斜部分に建物が建てられないため「がけ地等を有する宅地の評価」という決まりによって、その部分については評価を下げることができるようになっています。

評価方法

下の図のような宅地の具体的な評価方法について説明いたします。

がけ地割合	がけ地の方位
がけ地割合	南	東	西	北
0.10以上0.20未満	0.96	0.95	0.94	0.93
0.20以上0.30未満	0.92	0.91	0.90	0.88
0.30以上0.40未満	0.88	0.87	0.86	0.83
0.40以上0.50未満	0.85	0.84	0.82	0.78
0.50以上0.60未満	0.82	0.81	0.78	0.73
0.60以上0.70未満	0.79	0.77	0.74	0.68
0.70以上0.80未満	0.76	0.74	0.70	0.63
0.80以上0.90未満	0.73	0.70	0.66	0.58
0.90以上	0.70	0.65	0.60	0.53

注意事項

がけ地を評価する際の注意点をいくつか紹介いたします。

①宅地として利用している土地であることが適用の要件
宅地として利用している場合でも、がけ地部分が「雑種地・山林」と見なされる場合は、その部分の土地は宅地と分けて評価されるため、がけ地補正率は適用されません。

②複数方向にがけ地がある場合
全体の地積に対するがけ地部分の各方角別のがけ地補正率を求めて、それぞれのがけ地補正率を方角別のがけ地の地積で加重平均する。

【例】全体の地積400㎡のうち、西向き・南向きにそれぞれがけ地が100㎡ある場合

がけ地割合：（100㎡＋100㎡）／400㎡＝0.50
がけ地補正率：西向きがけ地の補正率0.78×100㎡＋南向きがけ地の補正率0.82×100㎡／全体のがけ地200㎡＝0.80

③がけ地が方角の中間に向いている場合
それぞれの方位のがけ地補正率を平均する。

【例】全体の地積400㎡のうち、がけ地100㎡が南東を向いている場合

がけ地割合：100㎡／400㎡＝0.25
がけ地補正率：（南向きの補正率0.92＋東向きの補正率0.91）／2＝0.915
→0.91（小数点2位未満切り捨て）

このような土地の相続税評価額の計算は複雑になることが多いので、専門家へ依頼することをおすすめします。

まとめ

がけ地補正率を使った具体的な計算方法はここまでお伝えしてきたとおり、単純な事例であれば、ご自身で計算、評価することもできます。ただし、がけ地の相続税評価を正式に行う際には、税理士に相談することをおすすめします。先にも述べた通り、がけ地を評価する場合には測量が必要な場合や、測量をしなくても代替手段で評価できる場合などがありますが、税理士に依頼することでその判断の部分から任せることが出来るためです。