がけ地がある場合の宅地の評価方法とは？

はじめに

土地を相続したら、相続税の申告要否判定や税額計算のために、その土地を評価する必要があります。
その際、急斜面のある土地については、どのように評価すればよいのでしょうか？
今回は、がけ地を有する土地について、詳しく説明いたします。

がけ地を有する宅地の評価

評価減の概要

日本には、山林や丘陵地帯を開発して住宅地にしているエリアが多くあります。一定の面積を平坦にすれば住宅を建てられるようになりますが、造成の際にすべてを平たんにするとその分費用かかってしまうため、一部に傾斜部分が残っている土地があります。
このような土地は、傾斜部分に建物が建てられないため「がけ地等を有する宅地の評価」という決まりによって、その部分については評価を下げることができるようになっています。

評価方法

下の図のような宅地の具体的な評価方法について説明いたします。

がけ地割合	がけ地の方位
	南	東	西	北
0.10以上0.20未満	0.96	0.95	0.94	0.93
0.20以上0.30未満	0.92	0.91	0.90	0.88
0.30以上0.40未満	0.88	0.87	0.86	0.83
0.40以上0.50未満	0.85	0.84	0.82	0.78
0.50以上0.60未満	0.82	0.81	0.78	0.73
0.60以上0.70未満	0.79	0.77	0.74	0.68
0.70以上0.80未満	0.76	0.74	0.70	0.63
0.80以上0.90未満	0.73	0.70	0.66	0.58
0.90以上	0.70	0.65	0.60	0.53

注意事項

がけ地を評価する際の注意点をいくつか紹介いたします。

①宅地として利用している土地であることが適用の要件
宅地として利用している場合でも、がけ地部分が「雑種地・山林」と見なされる場合は、その部分の土地は宅地と分けて評価されるため、がけ地補正率は適用されません。

②複数方向にがけ地がある場合
全体の地積に対するがけ地部分の各方角別のがけ地補正率を求めて、それぞれのがけ地補正率を方角別のがけ地の地積で加重平均する。

【例】全体の地積400㎡のうち、西向き・南向きにそれぞれがけ地が100㎡ある場合

• がけ地割合：（100㎡＋100㎡）／400㎡＝0.50
• がけ地補正率：西向きがけ地の補正率0.78×100㎡＋南向きがけ地の補正率0.82×100㎡／全体のがけ地200㎡＝0.80

③がけ地が方角の中間に向いている場合
それぞれの方位のがけ地補正率を平均する。

【例】全体の地積400㎡のうち、がけ地100㎡が南東を向いている場合

• がけ地割合：100㎡／400㎡＝0.25
• がけ地補正率：（南向きの補正率0.92＋東向きの補正率0.91）／2＝0.915
  →0.91（小数点2位未満切り捨て）

このような土地の相続税評価額の計算は複雑になることが多いので、専門家へ依頼することをおすすめします。

まとめ

がけ地補正率を使った具体的な計算方法はここまでお伝えしてきたとおり、単純な事例であれば、ご自身で計算、評価することもできます。ただし、がけ地の相続税評価を正式に行う際には、税理士に相談することをおすすめします。先にも述べた通り、がけ地を評価する場合には測量が必要な場合や、測量をしなくても代替手段で評価できる場合などがありますが、税理士に依頼することでその判断の部分から任せることが出来るためです。