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土地評価

2020.12.01

知らないと損する?財産評価で注意すべき土地評価のポイントとは?

相続税の申告で覚えておきたい財産評価のポイント

相続税の申告業務に於いて、土地評価は被相続人の所有財産の相続税評価額を算定する構成要素の1つでしかありません。

但し、被相続人の所有財産の相続税評価額の合計額の構成比をみてみると、土地の相続税評価額が構成比の大部分を占めていることは少なくありません。

そこで今回は、路線価地域に於ける宅地の評価に焦点を絞って、財産評価のポイントをご紹介してまいります。

路線価地域に於ける土地評価は減額方式?

このブログを読んで下さっている皆様も、路線価地域に於ける宅地は、「路線価×地積」により評価されることをご存じの方は多くいらっしゃるかと思います。ご自身又は親族の所有する宅地の相続税評価額の概算額を把握する分には、

「路線価×地積」で差し支えありませんが、相続税の税務申告上は、目次 1.2・1.3・1.4に掲げる、減額要素を知り、土地評価の正しい手順を踏み、添付資料を揃えて申告しないと過大評価となってしまいます。

路線価地域に於ける土地評価には様々な減額要素がございますが、その減額要素を見落とすわけにはいきませんので、まずは下記「必ず抑えておきたい減額要素とは?」で、どのような減額要素があるのか、一緒に確認していきましょう。

必ず抑えておきたい減額要素とは?

それでは早速、見落としてはいけない土地評価の減額要素をご紹介します。

尚、減額要素ごとに更に注視すべきポイントがございますが、内容も複雑ですので、減額要素ごとに更に注視すべきポイントにつきましては、後日ご紹介させて頂くこととし、今回は減額要素の項目列挙に留めさせて頂きます。

【減額要素】

  • 地積規模の大きな宅地
  • 無道路地
  • がけ地等を有する宅地
  • 土砂災害特別警戒区域内地域等にある宅地
  • 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地
  • セットバックを必要とする宅地
  • 都市計画道路予定地の区域内にある宅地
  • 利用価値の著しく低下している宅地
  • 土地区画整理事業施行区域内の宅地
  • 区分地上権(これに準ずる地役権を含む)が設定されている宅地

上記に挙げた項目が減額要素の全てではありません。
上記項目は、税理士法人NCPにて税務申告を受け賜わった際に、土地評価することが多い項目となります。

土地評価の作業手順とは?

先に述べたとおり、土地は被相続人の所有財産の1つです。

しかし、例えば、申告期限が迫っていたり、宅地を幾つも所有していたりする場合には、土地評価をスムーズに行わないと、土地以外の財産評価や遺産分割協議、納税資金の確保に費やす時間が少なくなってしまうので、効率よく、土地評価作業を行う必要があります。

そこで、土地評価はどのようなステップで進めると効率が良いのかをご紹介します。

土地評価は下記(1)~(4)の手順で進めることをお勧めします。

(1)机上計算

まずは、評価対象地の住宅地図・路線価図・公図・登記簿謄本を入手し、相続税評価額の概算の把握をします。

次に住宅地図・公図・Googleマップを参考に、1.2 で確認した減額要素がありそうか、なさそうか、検討をしましょう。

(2)現地調査

机上計算をしたら、次は現地調査です。

現地調査の目的は住宅地図・公図・Googleマップでは気付くことが出来ない減額要素を見つけることです。

現地調査をすることで初めて気づくことが出来ることも多いので、必ず、評価対象地には実際に足を運ぶようにしましょう。

(3)役所調査

現地調査と同様に役所調査もとても大切です。

役所調査の目的は、土地評価に必要な資料・減額要素の根拠資料を入手したり、都市計画法や建築基準法の観点から評価対象地が減額要素の対象となる土地利用の制限を受けていないかなどを確認したりすることです。

役所は駅から近いことも多いですし、現地調査を行った後に足を運ぶようにしましょう。

(4)評価作業

現地調査・役所調査が済んだら、あとは評価作業です。

評価作業は土地の評価明細書の作成となりますが、市販のソフトがあれば、決まった項目に必要事項を入力すれば、自動で相続税評価額を算定できますので、(1)~(3)を無駄なく、効率よく進めることがポイントとなります。

税務申告の際の土地評価の添付資料とは?

税務申告の際は、宅地の相続税評価額がどのように算定されたのかを、税務署に対して、示す必要があるので、根拠資料として下記に掲げる資料を添付して申告する必要があります。

  • 土地の評価明細書
  • 名寄帳
  • 住宅地図
  • 路線価図
  • 公図
  • (地積測量図)
  • 評価減額要素の根拠資料(道路台帳、都市計画図など)
  • CAD図
  • 全部事項証明書(登記簿謄本)

まとめ

2つとして同じものがない土地の個別性を正確に把握するためには、土地に関する知識・法律の理解といった専門性、過去の事例に基づく経験則が必要となります。

個人では対応しきれないことが多く、土地の過大評価は相続税の過納に直結してしまうので、費用対効果を考慮しますと、ご自身でチャレンジするのも良いですが、相続に詳しい専門家に依頼されることをお勧めします。

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